"Lançar" uma casa consiste em comprar uma propriedade degradada abaixo do preço de mercado, aumentar seu valor e revendê-la rapidamente com um lucro rápido. Isso é diferente de investimento em desenvolvimento, em que o comprador adquire um imóvel em desenvolvimento e depois vende ou aluga a unidade quando ela está pronta para ser ocupada. Se jogar bem as cartas, você pode ganhar $ 50.000 ou mais por lance, e em menos de 90 dias.
Passos
Método 1 de 3: Fazendo uma compra sensata
Etapa 1. Familiarize-se com a compra de uma casa ou condomínio
Se você já fez isso, já conhece o processo. Se você nunca comprou uma casa, consulte um corretor de imóveis e um consultor financeiro. Existem algumas etapas envolvidas na compra de uma casa, então você precisa entender esse processo, tais como: fazer uma oferta, obter uma hipoteca, remover condições e tomar posse.
- Colocando uma oferta: Uma vez que as ofertas verbais não constituem uma venda legalmente executável, você precisa redigir uma oferta por escrito e entregá-la aos proprietários e / ou corretor de imóveis. A oferta estipula o preço, bem como os termos e condições da venda. Se a oferta for aceita, a oferta se torna um contrato de venda juridicamente vinculativo.
- Obter uma hipoteca: A menos que você tenha muito dinheiro à mão, precisará de uma hipoteca. Existem dezenas de tipos de empréstimos, então examine aqueles que podem funcionar para você e fale com um corretor de hipotecas se tiver alguma dúvida. Algumas hipotecas (ARMs) têm taxas de juros especiais que ficam baixas no início e aumentam significativamente após um certo período de tempo. Eles podem ser atraentes se você planeja vender a casa rapidamente.
- Removendo as condições: Isso geralmente é o que o comprador faz depois que o vendedor aceita sua oferta. É uma ação legal que o comprador (geralmente) faz para comunicar que todas as obrigações assumidas por ambas as partes foram cumpridas.
Etapa 2. Compreenda os riscos de virar uma casa
Lançar uma casa pode ser arriscado. Você está incorrendo em uma grande dívida para uma possível compensação no futuro. Exceto às vezes, essa recompensa não se materializa, ou não se materializa tão rapidamente quanto você gostaria. Você pode ficar sentado em uma propriedade por mais tempo do que o esperado, pagando uma hipoteca, impostos sobre a propriedade e manutenção contínua. Às vezes, você precisará vender uma casa por menos do que comprou. Freqüentemente, você está à mercê de um mercado imobiliário trêmulo.
A quantidade de esforço físico necessária também é um risco potencial. Você está em forma e está disposto a fazer muito do trabalho de bricolagem envolvido na reforma da casa? Se você nunca fez reformas ou consertos antes, será uma curva de aprendizado íngreme e, quanto menos você souber, mais tempo levará para inverter a casa
Etapa 3. Informe-se sobre o mercado imobiliário em que você está investindo
Leia revistas como Forbes, Entrepreneur e Money; estes costumam ter artigos sobre imóveis. Comece a entender como funciona o mercado imobiliário, o que constitui um bom e um mau negócio e como antecipar o crescimento ou contração no futuro.
- O mercado imobiliário é como o mercado de ações. Tem ambos touro ciclos (ou seja, otimismo, crescimento e alta demanda) e Urso ciclos (significando pessimismo, contração e baixa demanda). A diferença é que o mercado imobiliário pode levar muito mais anos do que o mercado de ações para mudar de um ciclo para outro.
- Depois de conversar com pelo menos três corretores de imóveis e fazer algumas investigações, se você descobrir que o mercado está em baixa demanda e todos e seus cães parecem estar tentando liquidar as casas, os preços das casas vão cair e as margens de lucro vão cair com eles. Esses tipos de condições de mercado tornariam mais desafiador virar uma casa.
- Tente esperar por um mercado em alta. Espere para comprar até que o mercado imobiliário volte ao normal e mais pessoas estejam tentando comprar do que vender. Isso criará melhores condições para você começar a inverter.
Etapa 4. Procure uma casa que possa ser substancialmente melhorada com o mínimo de tempo e recursos
Você não está tentando viver nesta casa; você está tentando comprar, melhorar e vender. Tente não se apegar à casa. Em vez disso, veja-o puramente como um exercício com fins lucrativos.
- Uma casa com espaço para melhorias pode ter um quintal degradado, um tapete velho, um bom local para uma garagem ou outras coisas que podem ser consertadas com um pouco de dinheiro e trabalho duro. Esses tipos de correções geralmente fornecem um excelente retorno sobre o investimento (ROI) ao vender uma casa.
- Algumas pessoas procuram propriedades em dificuldades. São aqueles que o vendedor está "desesperado para vender" por motivos como: divórcio, falência, morte, mau estado do imóvel, atraso no pagamento ou outros. Isso dá ao comprador uma vantagem inerente sobre o vendedor.
- Procure casas que vendem na faixa média a alta. O que isso significa é a quantia que uma família média seria capaz de pagar. Geralmente, isso significa entre cerca de US $ 200.000 e US $ 500.000, dependendo da sua área. Você deseja essa faixa de preço porque elas tendem a vender mais rápido - você tem a maior densidade populacional procurando por essas casas de médio porte. Pode ser muito menos ou muito mais, mas isso é quase a média. Essas casas geralmente têm 3 ou mais quartos e pelo menos 2 banheiros completos.
- Descubra o que é preferido pelos residentes na área em que pretende comprar. Coisas simples como acesso fácil, estacionamento privado, estradas sem passagem e um bairro tranquilo podem fazer ou quebrar a atratividade de uma propriedade.
Etapa 5. Obtenha um empréstimo no valor de pelo menos vários milhares de dólares a mais do que o preço da propriedade que deseja lançar
Você precisará desse dinheiro para reparos e melhorias. Negocie a compra do imóvel e compre. Na oferta, certifique-se de ter várias formas de sair do contrato. O método mais comum é simplesmente colocar "sujeito a financiamento em [tal e tal] data". Se você não conseguir fazer o financiamento até lá, peça uma prorrogação antes que o prazo de contingência do financiamento expire.
Lembre-se de que existem 2 datas de financiamento diferentes: 1 para fazer um pedido de empréstimo e 1 para obter os fundos para fechar o negócio. Para proteger o comprador, a contingência deve se estender até o fechamento do contrato. Geralmente, uma contingência de financiamento tem um prazo de 30 dias, portanto, estenda o prazo, a menos que você saiba que poderá obter o financiamento dentro desse prazo
Etapa 6. Defina um cronograma que descreva seu cenário de vendas ideal
Tempo é dinheiro, e seu objetivo é renovar e inverter sua casa o mais rápido possível. Para tanto, crie uma linha do tempo que lista tempos realistas para contratação, exibição e venda. Você não precisa cumprir todas as metas ao longo do caminho, mas quer estar no estádio. Uma linha do tempo ajudará você a fazer isso.
- Observe quando você espera que grandes reformas sejam concluídas até. Inclua revisões regulares do progresso para ajudá-lo a ficar alerta aos problemas que surgirem.
- Anote períodos de tempo em que você está disponível para trabalhar na casa, como fins de semana prolongados, férias, etc., que você espera que acelerem o trabalho que está sendo feito.
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Questionário do método 1
Como você pode se beneficiar ao comprar um imóvel em más condições?
Você terá muita prática em fazer melhorias em sua casa.
Tente novamente! Você certamente terá seu trabalho difícil para você, mas pode não valer a pena no final. Você não quer gastar tanto dinheiro e trabalho em uma propriedade a ponto de não recuperar o custo. Suas energias poderiam ser melhor gastas em um projeto mais gerenciável. Escolha outra resposta!
Você poderá vendê-lo facilmente em um mercado em alta.
Não exatamente! É mais fácil vender em um mercado em alta porque a confiança é alta. No entanto, um grande mercado geral não garante que você será capaz de vender sua propriedade com lucro. Você provavelmente ainda terá que fazer melhorias na propriedade e comercializá-la agressivamente para os compradores. Tente novamente…
Você obterá o melhor retorno do investimento com este tipo de propriedade.
Não necessariamente! As margens de lucro em propriedades em más condições podem ser substanciais se você puder negociar um preço barato. No entanto, talvez você também precise investir muito dinheiro e trabalho em reparos para obter lucro. Esses custos podem consumir muito de seus lucros. Existe uma opção melhor lá fora!
Você poderá comprá-lo mais barato.
Sim! Propriedades em más condições são geralmente classificadas como deterioradas, o que significa que seus proprietários estão desesperados para vender. Isso significa que é mais provável que eles vendam em seu benefício. Você tem uma boa chance de terminar com a ponta mais longa do bastão. Continue lendo para outra pergunta do questionário.
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Método 2 de 3: consertando a casa
Etapa 1. Decida que tipo de trabalho você fará em casa
Você fará o trabalho sozinho de forma barata ou precisa de um Empreiteiro Geral ou "GC" para fazer o trabalho? Se os reparos forem pequenos, talvez seja melhor fazer sozinho para melhorar a propriedade de forma rápida e barata. Para projetos maiores que requerem licenças de construção, é melhor contratar um GC. Como já foi mencionado, o segredo é fazer melhorias, muitas vezes meramente cosméticas, que deixem a casa muito melhor, mas não custem muito.
Etapa 2. Faça as correções importantes primeiro
Dessa forma, se o seu plano mudar (e poderia muito bem), você fez todas as correções importantes e só tem pequenas correções para fazer. Além disso, se seu orçamento ficar inchado, você não perderá consertos essenciais, como enfeites de cozinha ou trabalhos básicos no quintal, e você pode empurrar para vender rapidamente.
- Os principais consertos são coisas como religar a casa para que não falhe e cause um incêndio ou eletrocussão; consertar acessórios quebrados, como banheiras, chuveiros e pias; revestir carpetes desgastados ou linóleo irregular; remendar buracos na parede / teto / porta; substituir dobradiças / suportes / acessórios, etc. que estejam soltos ou quebrados; repintura descascada ou pintura malfeita; substituição de ladrilhos / pavimentos / degraus quebrados, etc.; renovar tudo o que está sujo e quebrado - coisas cansadas são menos preocupantes do que coisas sujas, então priorize o que precisa ser feito mais.
- Procure a mão de obra mais barata que puder (universitários ou até mesmo você) e mande limpar e consertar a propriedade imaculadamente. Se sobrar algum dinheiro depois disso, coloque-o em uma conta de poupança líquida com juros altos; não o use para pagar parte do empréstimo ainda.
- A reforma de cozinhas e banheiros normalmente não aumenta o valor da casa o suficiente porque os proprietários tendem a pagar muito pela reforma.
Etapa 3. Trabalhe em pequenas correções por último
Outras pequenas correções incluem a mudança de cores de tintas em pinturas já decentes; mudança de acessórios de trabalho para outros mais modernos; caber melhor armazenamento dentro de armários, etc. Tudo bom ter, mas não é essencial se você está sem tempo e dinheiro.
- Leia livros escritos sobre o que os compradores procuram em uma casa. Muito tem a ver com apresentação - se você puder usar alguns truques de atalho para melhorar a aparência da casa, você economizará tempo e dinheiro. Claro, você também precisa ser aprovado na inspeção do construtor, portanto, isso deve ser levado em consideração para quaisquer problemas estruturais que precisem ser resolvidos.
- Normalmente, limpar, pintar e adicionar plantas são a maneira mais barata de aumentar o valor de uma casa. Um baralho também aumenta o valor mais do que o preço do baralho. Substituir acessórios elétricos e hidráulicos e consertar qualquer coisa quebrada também é uma maneira barata de aumentar o valor da casa.
- Coisas que você provavelmente pode fazer sozinho: Repintar. Rasgue o carpete velho para encontrar pisos de madeira dura ou retire o carpete. Retoque acessórios antigos. Pinte áreas menores. Mude os acessórios. Repave logradouro e zonas de entrada. Mude a cor da porta da frente. Adicione novas alças.
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Questionário do método 2
Por que você deve adiar a reforma de um banheiro?
Trabalhar em um banheiro não é considerado um grande conserto.
Não exatamente! Nem todos os trabalhos no banheiro são iguais. A remodelação puramente estética não é uma solução importante. Consertar um vaso sanitário quebrado, por outro lado, é uma solução importante. Adivinhe de novo!
Remodelar um banheiro pode ser mais caro do que vale a pena.
Direito! O custo da remodelação pode ser bastante exorbitante. Na maioria das vezes, esses custos superam o valor agregado à casa. Continue lendo para outra pergunta do questionário.
Remodelar primeiro uma cozinha é mais econômico.
Definitivamente não! A reforma de um banheiro não é muito econômica, mas também não é a reforma de uma cozinha. Você deve evitar esses dois tipos de melhorias. Tente novamente…
O dinheiro gasto na reforma poderia ser mais bem gasto no pagamento de um empréstimo.
Não! Esta pode parecer a jogada mais responsável do ponto de vista fiscal. Você faz seu dinheiro ir mais longe, no entanto, se primeiro colocá-lo em uma conta de poupança líquida com juros altos. Você acumulará juros mais altos sobre suas economias do que sobre o empréstimo e poderá pagar mais do seu empréstimo posteriormente. Tente novamente…
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Método 3 de 3: Vender a propriedade
Etapa 1. Prepare a casa
Casas encenadas podem vender substancialmente mais rápido do que casas não encenadas, às vezes até 50% mais rápido. Claro, certifique-se de que sua casa esteja limpa, organizada e sem bagunça. Tente fazer a primeira impressão dar uma impressão duradoura.
- Casas encenadas geralmente se beneficiam de cores e recursos muito neutros - recursos que atraem uma ampla gama de pessoas, mas não ofendem muitas pessoas. Isso significa muitas cores neutras (marrons, cremes, etc.) e não muitos móveis chamativos. Você pode alugar móveis de uma empresa de montagem, se desejar, ou pode controlar a montagem da casa por conta própria.
- Remova todos os objetos pessoais da casa. Lembre-se de que você deseja que as pessoas que assistem à encenação acreditem que esta casa pode ser sua nova casa no futuro. Objetos pessoais, como troféus, pinturas infantis, lembranças de férias e fotos de família, devem ser removidos.
- Faça a casa apelar aos sentidos.
- Visão: limpar, organizar, organizar, deixar espaço para uma sala aberta, abrir as cortinas, etc.
- Cheiro: coloque purificadores de ar nos banheiros, deixe flores no saguão, coloque um bule de café fresco, etc.
- Toque: apele aos seus convidados para se sentarem no sofá mais macio; certifique-se de que nenhuma poeira é deixada ao redor.
- Som: desligue todos os geradores barulhentos, TVs e computador e, em vez disso, coloque um pouco de música fácil de ouvir, como jazz.
Etapa 2. Mostre a propriedade para compradores em potencial
Discuta isso com eles. Se um problema específico for mencionado repetidamente, veja se você pode usar parte do dinheiro que economizou para consertá-lo / melhorá-lo. Caso contrário, modifique sua estratégia de vendas para desviar a atenção dela. Essa etapa deve levar menos de um mês, no máximo.
Use o poder da web e de sua rede pessoal se estiver tendo problemas para vender a casa. Não confie apenas no corretor para fazer a venda. Coloque anúncios em sites (Craigslist, Zillow ou Trulia são um bom ponto de partida) e acesse suas redes sociais para ver se alguém pode estar interessado em morder
Etapa 3. Vender a casa por um preço significativamente mais alto do que aquele no qual você comprou a propriedade.
Quaisquer incômodos ou despesas com o imóvel passam a ser problema do comprador, não seu. Pague o empréstimo, deposite o lucro e tire férias.
Esteja disposto a baixar o preço se ninguém estiver mordendo. Pesquisar os preços das casas na área é uma obrigação, especialmente se o preço da sua casa está inchado e você nem sabe disso. Ajustar o preço para uma quantia mais administrável pode significar uma venda em nenhum momento. Pagar uma hipoteca e impostos sobre uma casa superfaturada porque seu ego está atrapalhando a redução do preço não é uma boa maneira de ganhar dinheiro
Etapa 4. Lembre-se de relatar seu lucro ao IRS
U $ 100.000 não declarados podem levar a uma auditoria dolorosa no futuro. É um incômodo, mas é um incômodo necessário. Pontuação
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Questionário do método 3
O que você deve fazer se ninguém estiver fazendo ofertas sobre sua propriedade?
Faça mais melhorias na propriedade
Definitivamente não! Você só vai investir mais dinheiro em uma propriedade que não leva a lugar nenhum. Você pode até ser forçado a aumentar o preço para recuperar os custos, o que tornará a venda ainda mais difícil. Escolha outra resposta!
Atenha-se a suas armas e insista no preço pedido
Não! Se você tiver uma sorte extraordinária, sua paciência pode render uma venda no preço pedido atual. No entanto, você ainda perderá mais dinheiro no pagamento da hipoteca e impostos no final. Isso pode superar o dinheiro que você ganhou para manter o mesmo preço. Escolha outra resposta!
Abaixe o preço
Sim! Se ninguém estiver comprando, você pode estar vendendo por mais do que o preço de mercado em sua área. Reduza-o a um preço mais razoável para o imóvel e para a vizinhança e você poderá ter sua escolha de compradores em nenhum momento. Continue lendo para outra pergunta do questionário.
Retire-o do mercado por um curto período de tempo
Não exatamente! Dar à sua propriedade uma pausa nas listagens só vai prejudicá-lo. Não será mais atraente para os compradores se reaparecer, mas com o mesmo preço de sempre. Clique em outra resposta para encontrar a correta …
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Pontas
- Participe de reuniões do clube imobiliário em sua área. Muitas vezes são bem anunciados, mas uma pesquisa no Google geralmente resolve o problema. Aprenda as ideias por trás da compra e venda. Não pague pelos caros cursos de fim de semana (geralmente em torno de US $ 600), a menos que você realmente possa pagar; geralmente envolvem pesquisas que você pode fazer por conta própria.
- Também é possível ter lucro lançando uma nova casa, em vez de uma em dificuldades.
- Experimente uma "simulação", na qual você observa os preços das casas em sua área e vê quanto poderia ter ganho se tivesse investido dinheiro de verdade. Só depois de desenvolver melhores instintos e ganhar alguma confiança real, você deve começar a apostar com seu próprio dinheiro.
- Certifique-se de obter uma liberação de ônus de quaisquer empreiteiros que prestam os serviços para a propriedade. Caso contrário, os subcontratados podem colocar uma garantia sobre a propriedade se o empreiteiro geral não pagá-los.
- A localização é tudo. Uma casa boa na esquina da rua principal será vendida por muito mais do que uma casa incrível a 5 milhas (8,0 km) de qualquer coisa. Desconfie da localização ao comprar.
- Seu objetivo é comprar a casa com a pior aparência do quarteirão para aumentar as chances de obter retorno do investimento. Caso contrário, você pode não conseguir vender o imóvel devido às condições das outras casas na vizinhança.
- Vá regularmente a casas abertas aos sábados e domingos e veja como os profissionais preparam casas para vender. Preste atenção especial às plantas, cores da pintura, amenidades e como eles fazem os quartos parecerem maiores, removendo paredes, espelhos e limitando a quantidade de móveis em casa. Mesmo algo tão simples como colocar um ambientador com aroma de baunilha na casa pode fazer com que pareça mais convidativo.
- Certifique-se de que seu crédito é excelente caso precise fazer uma hipoteca para adquirir o imóvel.
- Compre uma propriedade que tenha um título claro e tente evitar contratos de porte de proprietário. Nessas situações, o proprietário pode inadimplir em sua hipoteca ou ter garantias colocadas sobre a propriedade durante a sua posse antes de você possuir a propriedade. Em algumas situações, o pagamento inicial pode pagar as garantias do proprietário para que a propriedade possa ser comprada imediatamente e colocada em seu nome.
- É possível investir em uma propriedade com 401K dólares antes de impostos sem penalidades contra o dinheiro que você tirar. No entanto, você deve primeiro procurar o conselho de um agente fiscal do IRS ou CPA que seja bem versado nessa técnica.
Avisos
- Lançar uma casa é extremamente arriscado, e você pode acabar perdendo centenas de milhares de dólares, sobre os quais você deve juros ao banco. Só tente fazer isso se tiver certeza de que sabe exatamente o que está fazendo.
- A ideia por trás da inversão é que você pode fazer uma venda antes que os juros comecem a acumular sobre o seu empréstimo. Se você se encontrar sentado em um "buraco negro", faça o melhor que puder; uma perda de alguns milhares de dólares está longe de ser tão ruim quanto uma propriedade decadente e uma montanha de dívidas vitalícias.
