Comprar e vender imóveis é uma forma popular, embora de alto risco, de ganhar dinheiro. Se você comprar uma casa por um bom preço, fizer algumas reformas esteticamente atraentes e vender a casa por um preço mais alto do que pagou, você pode facilmente ganhar muito dinheiro. No entanto, virar uma casa não é de forma alguma um plano fácil de "ficar rico rapidamente". É preciso muito trabalho, muitos investimentos e, mesmo com uma grande casa, você pode ter dificuldade em vender o produto acabado simplesmente devido ao mercado imobiliário flutuante.
Passos
Parte 1 de 6: avaliando suas capacidades
Etapa 1. Avalie o seu comprometimento de tempo
Inverter propriedades geralmente não é um trabalho de meio período. Procurar, renovar e, em seguida, vender propriedades exigem muito agendamento e trabalho durante a semana de trabalho para realizar. Se você não consegue virar um emprego de tempo integral, provavelmente não está pronto para isso.
Etapa 2. Avalie suas próprias habilidades de renovação
As melhores nadadeiras são capazes de realizar tarefas básicas de renovação, como consertar buracos nas paredes ou substituir um vaso sanitário por conta própria. Você economizará muito dinheiro se não esperar que outras pessoas concluam essas tarefas para você. Além disso, existem algumas circunstâncias em que as coisas precisam ser consertadas imediatamente, portanto, não ter que esperar pelos outros pode ser um bem valioso. Economizar dinheiro dessa forma só pode ajudar em seus resultados financeiros. Em alguns casos, pode significar a diferença entre fazer uma venda e ter que esperar por outro comprador. Considere sua própria capacidade de executar essas tarefas antes de decidir se a inversão de propriedade é a certa para você.
Etapa 3. Avalie sua capacidade de financiar um flip
Lançar um imóvel exige que você primeiro compre o imóvel e depois pague sua própria maneira de renová-lo, portanto, você precisará de financiamento para fazê-lo. Os bancos geralmente não estão dispostos a fazer empréstimos não garantidos para essa finalidade, portanto, você precisará de economias, garantias ou ambos para pagar cada projeto flip. Se você tem poupança suficiente, use-a, mas se não tiver, você precisará usar um empréstimo garantido, como uma segunda hipoteca ou uma linha de crédito de home equity (HELOC). Outra forma é usar dinheiro duro ou empréstimo-ponte. Esses tipos de empréstimos destinam-se a investidores imobiliários e são mais fáceis de obter, pois contam com o respaldo do próprio imóvel. Os empréstimos de dinheiro duro não são fornecidos por bancos locais, você precisa encontrar um credor privado em sua área. Lembre-se de que você também precisará de dinheiro para renovar e manter o imóvel até a venda, além do preço de venda do imóvel.
HELOCs e segundas hipotecas acarretam o risco de você perder sua casa se não pagar o empréstimo
Etapa 4. Certifique-se de ter conhecimento do mercado imobiliário
Você precisará conhecer muito bem o mercado imobiliário para ser um flipper de sucesso. Você não só precisará da habilidade para identificar propriedades de barganha, mas também precisará saber quando comprar e vender, e onde fazer isso, para obter o máximo retorno sobre seu dinheiro no menor espaço de tempo. Caso contrário, você terá uma perda com a venda ou por manter a propriedade por muito tempo. Obtenha um conhecimento profundo do mercado imobiliário em sua área estudando a listagem de imóveis locais, trabalhando no setor ou consultando especialistas imobiliários locais.
Parte 2 de 6: comprando um fixador superior
Etapa 1. Encontre um imóvel barato
Você pode procurar imóveis baratos em seu jornal local, por meio de listagens online ou pesquisando hipotecas inadimplentes online. A chave para vender imóveis é encontrar uma casa decente e reparável a um preço baixo o suficiente para valer seu tempo, esforço e dinheiro.
Fontes comuns de imóveis baratos incluem execuções hipotecárias, vendas regulares de execuções hipotecárias e vendas a descoberto. Você também pode tentar pesquisar avisos de falecimento e acordos de divórcio, pois eles tendem a preceder as vendas rápidas de imóveis
Etapa 2. Pesquise a vizinhança
Além da pesquisa de bairro que determinará o valor médio de mercado das residências da área, também é importante saber sobre a própria área. Você vai querer olhar para os fatores da comunidade, como a qualidade das escolas na área, o acesso ao transporte público (se for relevante para a sua comunidade) e outros aspectos que determinarão se essa propriedade será atraente para, digamos, uma jovem família com filhos contra um casal aposentado que quer se estabelecer.
A vizinhança ajuda a definir o mercado para sua casa em potencial, e você vai querer saber se a área já tem preços em alta, está em uma fase de transição ou tem preços relativamente baixos. Você pode determinar isso perguntando aos moradores locais ou conversando com um corretor de imóveis que conheça a vizinhança
Etapa 3. Avalie a propriedade
Antes de finalizar a compra, você vai querer dar uma olhada e ter um empreiteiro e / ou inspetor de construção com você. Um empreiteiro pode fornecer uma estimativa de quanto custarão os reparos e renovações. Um inspetor de construção saberá se trabalhos caros, como reparos de fundação, podem ser necessários, já que esses tipos de reparos podem ficar incrivelmente caros e facilmente ultrapassar seu orçamento.
- Muitas propriedades listadas em leilões são vendidas como "invisíveis", o que significa que você não poderá fazer um tour pela propriedade. Esses investimentos podem ser excepcionalmente arriscados, portanto, convém evitar cenários em que não possa avaliar a propriedade pessoalmente.
- Encontre empreiteiros e inspetores pesquisando on-line ou converse com alguém que trabalha no setor imobiliário. Eles podem conhecer um empreiteiro ou inspetor confiável que faça um bom trabalho e lhe dê uma avaliação honesta.
- Pergunte ao inspetor sobre o estado dos principais sistemas da propriedade (sistema elétrico, sistema de encanamento, fundação e estado do telhado, etc.). Esses podem ser os elementos mais caros para consertar, portanto, é melhor descobrir com antecedência se esses sistemas principais estão ou não em boas condições.
- Pergunte ao empreiteiro como é o investimento total. Isso o ajudará a ter uma ideia decente de que tipo de reparos você precisaria se comprasse aquela casa.
Etapa 4. Avalie os custos e o valor
Antes de adquirir qualquer imóvel, é importante conhecer seu orçamento e estar atento aos custos previstos. Para fazer isso, você precisará avaliar a propriedade para avaliar a extensão dos reparos. Em seguida, trabalhe retroativamente para comparar o valor pós-reparo (ARV) dessa propriedade com os custos estimados e os reparos que você precisará realizar.
- Pesquise online ou fale com um corretor de imóveis local para saber o valor de mercado de outras casas na vizinhança que você está pensando em comprar. Isso lhe dará uma ideia do ARV, que o ajudará a decidir se seu investimento valerá a pena.
- Você pode usar uma calculadora de remodelação online como a que está em https://www.remodelingcalculator.org/. Esta ferramenta pedirá algumas informações básicas, como as dimensões da casa e a extensão das reformas que você deseja fazer, e então fornecerá uma estimativa aproximada.
Etapa 5. Fatore os custos de manutenção
Além dos custos de equipamento, mão de obra e, é claro, da própria propriedade, há vários outros custos a serem considerados ao decidir sobre uma propriedade. Os custos associados a possuir uma propriedade que você não vendeu são geralmente chamados de custos de manutenção. Isso pode incluir impostos sobre a propriedade, taxas de condomínio ou associação, seguro e serviços públicos como eletricidade, gás e água. Você também terá que pagar a um corretor de imóveis por seus serviços, que podem em média cerca de cinco a dez por cento do preço de venda do imóvel.
- Lembre-se de que quanto mais você segura um pedaço de propriedade sem virá-lo com sucesso, mais seus custos de transporte serão somados.
- Nem todas as casas vendem imediatamente. Mesmo uma casa atraente em uma área quente pode ficar no mercado por um tempo, o que pode aumentar os custos muito rapidamente. Você pode querer ter um plano de backup, incluindo alugar o imóvel ou morar lá você mesmo, caso a venda não seja concretizada. Alguns especialistas imobiliários aconselham a efetivação da compra apenas se você estiver disposto / capaz de ficar com a casa e morar nela ou alugá-la por pelo menos cinco anos, caso a venda não saia como planejado.
Etapa 6. Calcule seu preço de oferta máximo para comprar a casa
Isso pode ser calculado começando com o preço de varejo esperado após a compra e reforma. Em seguida, adicione todos os custos de fechamento. Encontre seu preço de oferta máximo pegando esse valor e subtraindo os custos da reforma, os juros dos empréstimos e o lucro desejado. Este valor representa o máximo que você estaria disposto a pagar pela propriedade e pode ser usado em negociações.
Etapa 7. Finalize a compra
Além de todos os outros custos envolvidos na compra, reabilitação e venda de uma casa, você também terá que considerar os custos de financiamento. Você precisará fazer um empréstimo para concluir a compra? Nesse caso, você terá que pesquisar para encontrar a melhor taxa de juros para um empréstimo imobiliário. Se você encontrar uma boa oferta de empréstimo ou se tiver garantido capital suficiente para fazer a compra, e se tudo o mais funcionar e se encaixar no seu orçamento, você está pronto para fazer uma oferta ao corretor de imóveis dessa propriedade.
Parte 3 de 6: Remodelando a Cozinha
Etapa 1. Faça uma estimativa do benefício
Seu primeiro passo deve ser determinar quanto uma cozinha remodelada acrescentaria ao preço de venda. Se os custos de reforma excederem o benefício, a reforma não deve ser feita. Saber quanto valor será adicionado pode ser deduzido estudando outras casas semelhantes na área com ou sem cozinhas reformadas e seus preços de venda recentes.
Etapa 2. Trabalhe com o que você tem
Você pode reformar radicalmente uma cozinha sem quebrar se planejar cuidadosamente e trabalhar com a cozinha que comprou. A maneira mais fácil de maximizar a eficiência da cozinha (e economizar seu orçamento) é reformar sem alterar a localização do encanamento e das linhas de gás. Dessa forma, você pode alterar a aparência da cozinha sem alterar radicalmente o layout.
Etapa 3. Dê um amplo espaço
Passarelas largas tornam a cozinha acessível e fácil de trabalhar. Se você está planejando uma reforma total da cozinha, planeje seu layout para acomodar o espaço para andar e para os residentes cozinharem.
- Os caminhos ao longo do corpo principal da cozinha devem ter pelo menos 36 polegadas de largura.
- Os caminhos que passam pelo fogão e o balcão devem ter 42 polegadas de largura para acomodar um cozinheiro, ou 48 polegadas de largura para acomodar dois cozinheiros.
Etapa 4. Mantenha os cantos desobstruídos
Eletrodomésticos e armários nos cantos podem ser complicados. Você precisa acomodar folgas para que as portas abram e fechem, o que pode deixar os cantos da cozinha desordenados e ocupados. Para uma cozinha aberta e lisa, planeje um espaço adequado para abrir as portas do armário giratório e mantenha os aparelhos totalmente afastados dos cantos.
Certifique-se de que a porta do armário em um lado do canto não bata na porta do armário do outro lado do canto. Isso geralmente pode ser evitado assegurando-se de que as portas do gabinete abram na mesma direção e estejam devidamente espaçadas (dependendo do tamanho e da folga de cada porta)
Etapa 5. Instale as placas backsplash
Os ladrilhos são uma ótima superfície plana nas paredes acima / atrás do balcão e dos fogões. Você pode personalizar seus azulejos com cores, padrões e até materiais.
- Os ladrilhos de cerâmica são fáceis de limpar e resistem à umidade e ao calor, mas tendem a ser mais caros do que algumas outras opções de ladrilho.
- Os ladrilhos do metrô tendem a combinar facilmente com qualquer estilo de cozinha e geralmente são mais baratos do que outras opções de ladrilhos.
- O aço inoxidável é um elegante material backsplash que é muito fácil de limpar. Faz qualquer cozinha parecer elegante e moderna, mas pode ser muito caro.
- Você também deve estudar as publicações sobre reforma e habitação para determinar quais materiais backsplash estão na moda no momento. Isso pode ajudá-lo a fazer a escolha certa para fazer sua cozinha parecer "atual".
Etapa 6. Considere incluir uma ilha
As ilhas permitem que as cozinhas sejam mais abertas e funcionais. Uma ilha pode abrigar um fogão, balcões, espaço de armazenamento, espaço para refeições ou qualquer combinação dos itens acima.
- Certifique-se de que a ilha espelha as dimensões da cozinha. Por exemplo, se a cozinha for longa e estreita, uma ilha longa e estreita combinará melhor com o cômodo.
- Se estiver instalando uma ilha multiuso, procure uma ilha que tenha vários níveis / camadas. Dessa forma, seu espaço de jantar é separado de onde os alimentos serão preparados ou armazenados.
- Os armários abaixo do balcão da ilha são um excelente espaço de armazenamento. Você pode facilmente colocar potes e panelas ou até mesmo produtos secos sob a ilha para liberar espaço no balcão.
- Se você está fazendo seu próprio trabalho e não tem vasta experiência em construção, pode comprar uma ilha de cozinha pré-fabricada em uma loja de materiais de construção ou encontrar um armário de madeira antigo e resistente e restaurá-lo. Raspe a tinta velha e personalize o gabinete com uma tinta para madeira ou esquema de pintura para combinar com o resto da cozinha. Ou opte por uma cor nova e ousada para destacar a nova ilha.
Etapa 7. Certifique-se de que os aparelhos estejam em conformidade
Se os aparelhos existentes na cozinha forem antigos, você pode querer substituí-los. Os compradores de casas esperam que a qualidade do eletrodoméstico corresponda à qualidade da casa. Observe as casas com preços semelhantes que foram vendidas recentemente na área. Eles têm novos aparelhos? Nesse caso, você pode ter dificuldade em vender a casa sem eles. Os aparelhos podem incluir geladeiras, fogões, fornos e microondas.
Parte 4 de 6: Atualizando o banheiro
Etapa 1. Calcule o retorno potencial antes de renovar
Tal como acontece com a reforma da cozinha, a reforma do banheiro pode agregar um impulso significativo ao valor da casa. Porém, esse aumento será anulado se o custo da reforma for ainda maior. Estude casas semelhantes vendidas nas proximidades para avaliar a quantia ganha por ter reformado banheiros. Em seguida, estime seus próprios custos de renovação. Se os custos forem maiores que o ganho, reduza a extensão de suas reformas ou abandone a reforma do banheiro.
Etapa 2. Escolha um design totalmente branco
Paredes, balcões e azulejos brancos podem fazer o banheiro parecer mais espaçoso e limpo. Também pode fazer com que um quarto de aparência simples pareça mais elegante e atraente, bem como neutro - o que é importante, já que você deseja que os compradores em potencial possam se ver morando ali.
Etapa 3. Maximize a luz natural
Se o banheiro tiver pelo menos uma janela, você pode tornar o ambiente mais claro e convidativo fazendo mudanças sutis para maximizar a luz. Experimente pendurar espelhos laterais para refletir a luz natural da janela e facilitar a limpeza.
Etapa 4. Escolha um material para ladrilho
Ladrilhos de cerâmica são muito mais baratos do que materiais mais caros, como mármore, mas podem ser adquiridos com padrões que se assemelham a mármore. Você pode escolher ladrilhos de cerâmica de mármore faux predominantemente brancos para uma aparência limpa e elegante. No entanto, você precisa entender a expectativa dos compradores para tomar a decisão certa sobre os materiais. Casas com preços mais altos terão compradores mais exigentes, que exigirão ladrilhos de mármore ou pedra.
Etapa 5. Use azulejos elegantes para o chuveiro
Você pode escolher ladrilhos de cerâmica de baixo custo para o piso, mas quando se trata de revestir novamente o box do chuveiro ou da banheira, você pode optar por um ladrilho mais elegante. O mármore, embora mais caro, pode transformar radicalmente qualquer box de chuveiro e criar uma atmosfera de spa.
Você também precisa considerar se deve separar a banheira e o chuveiro ou eliminar um do outro. Novamente, isso dependerá das expectativas de seus compradores
Parte 5 de 6: Fazendo outras modificações
Etapa 1. Repintar com cores neutras
Quando você pinta sua casa, é importante usar cores neutras. Cores que são muito fortes, muito escuras ou muito suaves podem funcionar para um cômodo isolado, mas no geral a maioria dos cômodos deve ser de uma cor que esteja bem no meio do espectro. Experimente uma tinta creme, castanha ou cáqui para tornar a casa neutra aos olhos.
Etapa 2. Enfeitar o interior
Além da cozinha e do banheiro, você provavelmente precisará fazer alguns reparos no resto da casa. Conserte os buracos, pinte novamente todos os cômodos (não importa a condição do cômodo), substitua o carpete velho ou gasto e substitua as luminárias e as ferragens do gabinete. O objetivo é fazer com que a casa pareça o mais nova possível, mantendo-se dentro do seu orçamento.
- Você provavelmente vai querer manter os móveis do lado de fora, mas ainda precisará usar algo para chamar a atenção do observador. Tente colocar uma planta grande (como uma seda, árvore ou arbusto artificial) no canto mais visível da sala.
- Considere "encenar" (criar uma aparência habitada com móveis e decorações) para tornar a casa mais atraente.
- Em salas com falta de luz natural, considere colocar uma lâmpada independente em um canto para iluminar o ambiente.
- Adicione pequenos respingos de cor, colocando acessórios de cores vivas para contrastar com a cor neutra da sala. Tente arrumar toalhas de mão vermelhas ou cor de vinho pela casa e deixe um vaso com flores vermelhas em algum lugar bem visível.
- Considere a possibilidade de mostrar fotos de antes e depois para destacar o quão radical foi a transformação pela qual a casa passou.
Etapa 3. Mantenha o quintal arrumado
Um quintal mal cuidado ou bagunçado pode desligar os compradores antes mesmo de eles visitarem o interior da casa. É importante manter o quintal bem cuidado e regado, e manter o exterior da casa.
- Retoque qualquer pintura lascada.
- Mantenha o quintal impecável. Você deseja que toda a propriedade seja atraente, não apenas o interior. Se o exterior parecer mal cuidado, muitos compradores em potencial nem vão querer ver o interior.
- Considere um paisagismo profissional para maximizar o apelo do meio-fio.
Parte 6 de 6: Vender a casa
Etapa 1. Não se apresse
É importante não reter um pedaço de propriedade por muito tempo, pois você será sobrecarregado com impostos e custos de transporte. Mas se você se apressar para colocar uma casa virada no mercado muito rapidamente, corre o risco de que ela não atinja todo o seu potencial. Você precisará decidir o que é certo para você e seu orçamento, mas a chave está em equilibrar os custos com as reformas para tornar a casa o mais atraente possível dentro do seu orçamento.
Etapa 2. Obtenha um corretor de hipotecas qualificado
Se você não contratar os serviços de um corretor de hipotecas, corre o risco de perder muito tempo com compradores não qualificados. A contratação de um corretor de hipotecas permite que você saiba que qualquer pessoa que persiga o imóvel será pré-qualificado, o que ajudará a reduzir o tempo de comercialização do seu imóvel.
- Os corretores de hipotecas atuam como intermediários para ajudar a facilitar as transações. Eles determinam a elegibilidade de um comprador potencial para um empréstimo e também podem ajudar esse comprador a encontrar um empréstimo, embora os corretores de hipotecas não emprestem dinheiro diretamente.
- Pesquise por corretores de hipotecas online. Você pode comparar as taxas e encontrar um corretor que trabalhará dentro do seu orçamento, pesquisando antes de escolher um corretor.
Etapa 3. Trabalhe com um corretor de imóveis
Um corretor irá ajudá-lo a obter um custo justo para sua propriedade e pode facilitar todos os detalhes de venda. A escolha do agente certo ajudará a garantir que sua venda ocorra de maneira tranquila e rápida. Mesmo que você tenha que pagar pelos serviços de um agente, pode valer a pena reduzir os custos de transporte e os impostos que você acumulará ao manter sua casa por um longo período de tempo.
- Obtenha apresentações de lista de pelo menos três agentes. Isso pode ajudá-lo a definir o melhor preço para sua propriedade e comparar as habilidades de vendas de vários agentes.
- Se um corretor sugerir que pode conseguir um preço excepcionalmente alto pelo imóvel, pode ser um sinal de alerta. Preços de venda extremamente altos podem desligar os compradores em potencial antes mesmo de eles verem a propriedade.
- Procure um corretor que trabalhe em tempo integral no setor imobiliário. Assim você sabe que o corretor está disponível para mostrar o imóvel a qualquer hora do dia, o que pode ajudar a maximizar suas chances de uma venda rápida.
- Procure uma comissão razoável. A maioria das comissões de vendas para corretores imobiliários fica entre 5% e 7% do preço de venda, que é dividido entre o corretor de vendas e o corretor do comprador. Mas uma comissão excepcionalmente baixa pode afastar os compradores em potencial, já que a comissão pode não valer o esforço do agente de compra para mostrar a propriedade. Escolha uma comissão justa para garantir que sua propriedade atraia os agentes de seus compradores potenciais.
Etapa 4. Antecipe os custos de vendas
Vender uma casa pode ser muito caro. Além dos custos de reparos e contratação de um agente imobiliário, você precisará pagar os custos de fechamento e os impostos sobre ganhos de capital. Quando tudo estiver dito e feito, os custos totais associados à venda de uma casa podem somar até 10 por cento do preço de venda da propriedade.
Certifique-se de considerar os custos de vendas em seu orçamento. Todas as suas despesas serão adicionadas rapidamente, por isso é importante estar ciente de quanto você está gastando em cada etapa do processo de revirar a casa
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Pontas
Leia e estude todos os cursos que puder sobre como vender casas e comprar apartamentos com pouco ou nenhum dinheiro investido. Você pode querer começar reabilitando propriedades para alugar em uma escala menor (apartamentos ou condomínios) antes de tentar virar uma casa
Avisos
- Considere o mercado imobiliário em sua localidade ANTES de iniciar este plano. Atualmente, o mercado imobiliário está desacelerando (quase paralisado) em muitos locais, e as propriedades listadas nessas regiões podem acabar parando no mercado por meses. Se sua localização for um desses mercados em desaceleração, você terá uma GRANDE oportunidade de comprar uma casa por uma pechincha, mas terá dificuldade para tentar vendê-la.
- Propriedades altamente alavancadas são algumas das propriedades de maior risco. Faça toda a pesquisa que puder para determinar se alavancar suas propriedades é a melhor estratégia para você.
