Comprar casas antigas, consertá-las e depois revendê-las com lucro é comumente conhecido como "lançar" uma casa. A inversão bem-sucedida depende de encontrar propriedades com preços baixos o suficiente para permitir lucro quando o investimento inicial e o custo dos reparos são subtraídos do preço de venda final. Existem várias maneiras de encontrar casas para virar. Primeiro, compile uma lista de residências usando recursos online, informações do cartório do condado e consultando um corretor de imóveis. Avalie todas as casas completamente. Antes de fazer uma compra final, consulte profissionais e negocie com o vendedor. Isso o ajudará a encontrar o melhor preço para lucrar lançando uma casa.
Passos
Parte 1 de 3: Compilando uma lista de casas
Etapa 1. Aprenda sobre os preços médios em seu mercado
O primeiro passo para encontrar casas para vender é conhecer o seu mercado. Você quer ter certeza de saber qual é o preço médio na área que está procurando, para que possa identificar melhor as casas subvalorizadas.
- Observe uma variedade de casas atualmente no mercado para ter uma ideia do preço médio. Isso não só lhe dará uma ideia de quais casas estão subvalorizadas, mas também por quanto você deve vender uma casa reparada.
- Você também deve examinar os fatores que afetam o valor de uma casa. A casa está em um bairro seguro? É perto de uma escola ou distrito comercial? Possui fatores que o tornam desejável para o comprador médio? Você desejará ter como alvo as casas subvalorizadas nessas áreas, pois é mais provável que você as venda com lucro mais tarde.
Etapa 2. Pesquise casas subvalorizadas usando ferramentas online
Uma das melhores maneiras de começar a procurar casas para virar é usando ferramentas online. Os motores de busca online permitem-lhe fornecer uma gama de preços e procurar casas em áreas específicas. Comece sua lista encontrando uma variedade de casas online.
- Você pode pesquisar casas usando sites como Zillow, Realtor.com ou Trulia. Ajuste o mecanismo de pesquisa para que os preços mais baixos sejam listados primeiro. Observe uma variedade de residências e salve listagens de seu interesse em seu computador.
- Isso lhe dará uma noção de onde as casas mais baratas tendem a ficar em um bairro. Isso pode ajudar a restringir sua busca no futuro, quando estiver procurando casas por meio de um corretor de imóveis ou outros estabelecimentos.
- Lembre-se de que as casas subvalorizadas nem sempre são as mais baratas. Você quer uma casa vendida abaixo do valor de mercado, mas que possa ser consertada e revendida no futuro. A casa mais barata em uma área pode ter problemas sérios e não valer a pena o investimento.
- Existem alguns novos sites em certas áreas do condado que podem ser um bom lugar para começar e eles fazem alguns exames para você. A BMV faz um ótimo trabalho ao executar composições automatizadas e compará-las com o preço de tabela, de forma que negócios abaixo do valor de mercado (ou subvalorizados) já sejam filtrados para você. Mesmo que cada negócio possa não ser um grande negócio, pode ser um ótimo lugar para começar sua pesquisa sobre uma propriedade em potencial. Este site também fornece algumas outras estatísticas úteis, como vendas REO e dias médios de mercado na área. Esses tipos de números podem dar uma ideia do que está acontecendo no vizinho de destino.
Etapa 3. Visite o escritório do secretário do condado para encontrar casas em processo de execução hipotecária
Casas em processo de execução hipotecária geralmente serão mais baratas. Casas hipotecadas são fáceis de virar e podem não exigir reparos extensos. Você pode fazer uma oferta diretamente ao proprietário, o que pode ser mais barato do que recorrer a um corretor de imóveis. Você pode visitar o cartório do condado local ou o cartório do condado na área que deseja comprar para encontrar listagens de casas hipotecadas.
Passo 1.
- Fale com um funcionário do escritório sobre como encontrar casas hipotecadas. Normalmente, você procura um Aviso de venda, Lis Pendens ou um Aviso de inadimplência.
- Você também pode verificar o jornal local. Geralmente, há uma seção de aviso público que alerta sobre casas hipotecadas.
Etapa 2. Procure casas fora das grandes cidades
Não limite sua pesquisa a cidades maiores. Embora as casas nas cidades tendam a ser vendidas por mais, você ainda pode lucrar vendendo casas fora da cidade. Normalmente, você pode encontrar casas de baixo preço 2 a 3 horas fora dos limites da cidade.
- Não vá muito rural. É improvável que uma fazenda em uma área isolada seja vendida com muito lucro. Atenha-se a cidades pequenas perto de cidades ou áreas suburbanas.
- Se possível, olhe para casas longe da costa. Casas em cidades no meio-oeste e no sul têm preços muito mais baratos do que casas na costa leste ou oeste.
Etapa 3. Configure um sistema de alerta automático
Se você encontrar uma casa a um bom preço, será a primeira pessoa a fazer uma oferta. Isso pode lhe dar uma vantagem sobre a concorrência. É uma boa ideia ter algum sistema de alerta automático configurado. Converse com seu corretor de imóveis sobre um sistema de alerta automático. Se você não estiver trabalhando com um agente, sites como o Zillow geralmente permitem que você configure alertas automáticos sobre casas de determinado preço em uma determinada área.
Etapa 4. Procure casas para venda pelo proprietário
Se um proprietário precisa vender uma casa rapidamente, ele pode desistir de falar com um corretor de imóveis. As casas colocadas à venda pelo proprietário podem ser vendidas mais barato. Os proprietários podem não saber o verdadeiro valor de sua propriedade e deixá-la ir por um preço bem abaixo do valor de mercado. É uma boa ideia dirigir por alguns bairros onde você está pensando em comprar casas para revirar. Fique atento às placas com os dizeres "À venda pelo proprietário".
Etapa 5. Consulte um agente imobiliário
É sempre bom ter um profissional ao seu lado. Se você é novo no mercado imobiliário, converse com um corretor de imóveis sobre como encontrar casas para vender. Um agente qualificado pode ajudá-lo a encontrar residências de alta qualidade e preços acessíveis que atendam às suas necessidades.
- Você pode encontrar um agente imobiliário online ou navegando nas páginas amarelas. Você pode ler as avaliações de um agente em um site como o Yelp para ter certeza de que ele tem uma reputação sólida.
- Você também deve pedir a outras pessoas que mudaram de casa uma recomendação para um agente. Um corretor de imóveis também deve estar disposto a fornecer informações de contato de clientes anteriores. Converse com clientes anteriores e faça uma série de perguntas para ter certeza de que um corretor de imóveis em potencial é sólido.
Parte 2 de 3: Avaliação de investimentos potenciais
Etapa 1. Visite uma variedade de casas
Não limite sua busca quando estiver procurando por casas para virar. Visite uma grande variedade de casas em várias áreas diferentes. Pese os prós e os contras de cada casa que você visita para que possa decidir quais casas valem o seu investimento.
- Participe de muitas casas abertas em seu bairro escolhido. Você também deve falar com seu corretor de imóveis e pedir para visitar várias casas em um dia.
- Entenda por que as casas podem ser baratas. Algumas casas baratas podem precisar de reparos extensos ou estar em locais ruins. Outras casas podem precisar apenas de pequenos reparos e podem ter seus preços reduzidos devido a outros fatores, como os proprietários precisando vender rapidamente.
Etapa 2. Não se intimide com as casas que precisam de reparos
Algumas casas podem ter preços mais baixos porque precisam de alguns reparos. A maioria das casas que você encontra ao revirar as casas será parte superior do consertador até certo ponto, portanto, não hesite em fazer um conserto. Se os reparos puderem ser feitos rapidamente e por um preço mais barato, a casa pode valer o investimento.
- Muitas vezes, uma casa só precisa de reparos cosméticos. Uma pintura ruim, carpete ruim ou um odor forte podem deixar uma casa no mercado por muito tempo. Isso resultará na redução do preço da casa. No entanto, problemas como esse são bastante fáceis de corrigir.
- Faça alguma pesquisa em seu próprio fim. Ligue para vários empreiteiros e pergunte-lhes quanto custam geralmente certos reparos. Você também deve perguntar aos proprietários ou agentes imobiliários se há algum conserto importante que precisa ser feito na casa.
Etapa 3. Faça muitas ofertas
É uma boa ideia fazer muitas ofertas ao procurar casas para vender. O mercado provavelmente será um tanto competitivo e você não poderá comprar todas as casas pelas quais fizer uma oferta. Os profissionais aconselham que você use a regra 100-10-1. Isso significa que você deve olhar para cerca de 100 casas, fazer uma oferta para cerca de 10 casas e acabar realmente comprando 1 casa entre 10.
- Não tenha medo de fazer ofertas de casas que não sejam sua primeira escolha. A maioria dos seus lances falhará de qualquer maneira. Se você acabar com uma casa que não foi sua primeira escolha, ainda poderá aproveitar ao máximo a compra.
- No entanto, não faça ofertas de casas que você sabe que não deseja. Uma casa em um bairro muito ruim, por exemplo, provavelmente não é um investimento que vale a pena. Só faça ofertas de casas que você sinta que pode viver com lançamentos.
Parte 3 de 3: conversando com profissionais sobre como fazer uma compra
Etapa 1. Faça uma inspeção residencial nas propriedades que você está pensando em comprar
Nunca compre um imóvel sem que uma inspeção residencial seja realizada com antecedência. Contrate um inspetor residencial qualificado para avaliar a casa antes de fazer uma oferta.
- Um inspetor residencial será um terceiro neutro que não está interessado em minimizar os danos para fazer uma venda. Ele ou ela irá informá-lo de quanto trabalho é necessário na casa.
- Uma casa que precisa de pequenos reparos é um ótimo investimento se você estiver pensando em reformar uma casa. Uma casa que precisa de grandes reformas, no entanto, pode não valer seu tempo e dinheiro.
Etapa 2. Fale com um advogado
A menos que você mesmo seja formado em direito, nunca deve comprar uma casa sem falar com um advogado do setor imobiliário. Há muita papelada e contratos envolvidos na compra de uma casa. Um advogado imobiliário qualificado irá aconselhá-lo com cuidado e evitar que você tome decisões de compra erradas.
- Você pode encontrar um advogado imobiliário online ou nas páginas amarelas locais. Você também deve conversar com amigos ou colegas que vendem casas e pedir uma indicação.
- Sempre leia as avaliações antes de contratar um advogado para ter certeza de que está escolhendo alguém com uma reputação sólida.
Etapa 3. Obtenha estimativas de custos de reparo de vários profissionais
Você quer ter certeza de que o custo dos reparos não supera o lucro final de uma casa. Ligue para uma variedade de empreiteiros licenciados em sua área. Diga a eles que tipos de reparos você precisa e peça um orçamento. Calcule aproximadamente quanto será o custo total dos reparos.
- Alguns empreiteiros não fornecerão um orçamento gratuito se você não for o proprietário da propriedade, a menos que já tenha uma relação de trabalho com eles. Em alguns casos, pode ser necessário pagar uma pequena taxa para obter uma estimativa de reparos em uma propriedade que você não possui.
- Ligue para vários lugares e procure as taxas mais baixas. No entanto, você também deve ler comentários online e conversar com outros clientes antes de escolher um empreiteiro.
- Se houver pequenos reparos, como uma pintura ruim, considere fazer você mesmo. Isso pode economizar algum dinheiro ao lançar a casa.
Etapa 4. Calcule alguns números para descobrir quanto oferecer por uma casa
Você vai querer ter certeza de que qualquer casa que comprar terá lucro. Para descobrir quanto você deve oferecer, você terá que fazer algumas contas simples. O seu agente imobiliário e advogado deverão ajudá-lo a estimar alguns custos, bem como o eventual preço de venda da sua propriedade.
- Você precisará do que é conhecido como Valor Após o Reparo (ARV). Esse é o preço pelo qual a propriedade será vendida, e seu corretor pode descobrir esse preço para você analisando as vendas recentes na vizinhança.
- Você quer que o ARV seja cerca de 70% do que pagaria em casa. Multiplique o ARV por 0,7 para descobrir quanto você deve pagar pela casa. Por exemplo, uma casa com um ARV de $ 200.000 não deve ser comprada por mais de $ 140.000 se não precisar de reparos. Você deve, no entanto, deduzir o custo dos reparos. Se sua casa requer $ 40.000 em reparos, não compre por mais de $ 100.000.
Etapa 5. Negocie com o vendedor
Você sempre deve negociar antes de definir um preço final. Se você negociar com o vendedor, poderá até obter o preço mais baixo do que queria. Não aceite o primeiro preço que o vendedor pede, especialmente se for maior do que o preço máximo que você calculou.
É aqui que se torna útil fazer muitas ofertas. Se você parecer disposto a abrir mão da venda, é mais provável que o vendedor ceda à sua oferta
Vídeo - Ao usar este serviço, algumas informações podem ser compartilhadas com o YouTube
Pontas
- Sempre solicite uma pesquisa de título completo antes de pagar em dinheiro por uma propriedade para vender. Caso contrário, você pode ter que travar uma batalha judicial para recuperar seu investimento se o título não puder ser transmitido legalmente.
- Pode levar de 2 semanas a um ano para que um título seja esclarecido. Certifique-se de que uma contingência de título esteja em vigor para que você possa rescindir se houver qualquer item problemático no relatório de título. Se for possível limpar esses itens, você pode continuar, mas se não, você pode querer voltar atrás.
- Se você acabar perdendo dinheiro revirando uma casa, o que não é incomum, você pode querer alugar a casa por um ou dois anos para ganhar algum dinheiro extra com ela antes de vendê-la.
