Há uma quantidade incrível de dinheiro a ser feita na venda de novas casas, se você conseguir fazer isso direito. Na verdade, você pode facilmente ganhar US $ 25.000 ou mais por flip, e em menos de 90 dias. No entanto, lembre-se de que você também corre o risco de perder isso, ou mais, se você calcular mal a oportunidade. Lançar novas casas pode ser uma forma de ganhar grandes quantias de dinheiro de uma forma não convencional, mas também requer pesquisa, trabalho árduo e um apetite saudável para o risco.
Passos
Parte 1 de 4: como determinar se virar uma casa é a certa para você
Etapa 1. Certifique-se de ter dinheiro extra suficiente
Lançar novas casas envolve realmente comprar uma casa ou propriedade. Portanto, além de adicionar outra hipoteca às suas despesas mensais, provavelmente você também terá que fazer um pagamento inicial. Esperançosamente, seu preço de venda irá cobrir essas despesas. Independentemente disso, você precisará de uma grande quantia em dinheiro e um orçamento mensal flexível para começar a vender suas casas.
São também outras despesas, como serviços públicos e impostos, que entram em jogo. Ao vender a casa, você também terá que pagar imposto sobre ganhos de capital sobre o lucro
Etapa 2. Gerencie suas expectativas
Os flippers bem-sucedidos não compram e vendem casas simplesmente sem fazer nenhum trabalho intermediário ou esforços de marketing. Perceba que, em muitos casos, você terá que trabalhar e gastar dinheiro para fazer mudanças na casa. Em outros, você desejará evitar os honorários do corretor de imóveis e tentar vender a casa você mesmo, o que exige um pouco de marketing e trabalho duro. Certifique-se de que está disposto a se empenhar para fazer isso da maneira certa.
Etapa 3. Certifique-se de ter tempo livre suficiente
Este não é um hobby de fim de semana, mas um trabalho de tempo integral. Na maioria dos casos, você terá que programar a manutenção, supervisionar a construção em acréscimos ou alterações e lidar com outros problemas que surgem com a casa. Você também terá que mostrar a casa para compradores em potencial por conta própria, se não planeja usar um corretor de imóveis. Seria difícil programar tudo isso em torno de outro emprego de tempo integral.
Etapa 4. Ser capaz de lidar com riscos e falhas
Provavelmente, você cometerá pelo menos alguns passos em falso ao começar a sacudir as casas. Esses erros podem custar-lhe milhares ou dezenas de milhares de dólares. Além disso, podem ocorrer acidentes que custam milhares de dólares ou atrasam seu projeto atual semanas ou meses. Se você é o tipo de pessoa que não consegue pensar e agir racionalmente nestes tempos de estresse, folhear a casa pode não ser para você.
Parte 2 de 4: Procurando uma propriedade
Etapa 1. Familiarize-se com a compra de uma casa ou condomínio
Se você já fez isso, então já conhece o processo e é uma segunda natureza. Se você nunca comprou uma casa, consulte um corretor de imóveis. Existem algumas etapas envolvidas na compra de uma casa com as quais você precisa se familiarizar. Geralmente, esse processo inclui fazer uma oferta, obter uma hipoteca, remover condições e tomar posse.
Você também pode pular a venda inicial comprando inteiramente seus próprios lotes e construindo suas próprias casas para vender. Nesse processo, você mesmo pode construir a casa ou contratar um construtor para fazer isso por você. Esses dois processos são especificações conhecidas e construção customizada, respectivamente
Etapa 2. Pesquise as condições de mercado em sua área
Converse com corretores de imóveis sobre o volume e a demanda doméstica que eles estão enfrentando. Você também pode pesquisar em seu jornal local por reportagens sobre habitação.
- O mercado imobiliário é como o mercado de ações, pois tem ciclos de "alta" e de "baixa". O mercado imobiliário pode levar anos e anos para mudar de um ciclo para outro. Isso significa que os imóveis podem estar em "alta demanda" ou "baixa demanda" a qualquer momento.
- Se sua área está experimentando atualmente "baixa demanda" por casas, será muito mais desafiador, ou pelo menos menos lucrativo, revirar casas.
- Se você realmente deseja começar a vender, mas descobre que o mercado imobiliário local não está maduro para isso, considere mudar para uma área com um mercado mais ativo. Pesquise os melhores mercados online. Algumas áreas estão experimentando uma recuperação dramática de preços e estão prontas para investimentos alternativos.
Etapa 3. Encontre uma propriedade
Depois de decidir que é o momento certo para começar um novo projeto, pesquise o lote certo dentro do seu orçamento. Existem várias maneiras de fazer isso.
- Algumas pessoas procuram propriedades em dificuldades. São aqueles que o vendedor está "desesperado para vender", por motivos como divórcio, falência, morte, mau estado do imóvel ou atrasos nos pagamentos. O desejo de venda do vendedor permitirá que você negocie um preço melhor pelo terreno.
- Outra forma é simplesmente localizar as áreas da sua cidade que são "bairros novos", onde todas as novas construções estão acontecendo. Vá lá e dê uma volta. Procure por placas colocadas por construtores que desejam vender sua nova casa ou lotes abertos disponíveis.
Etapa 4. Considere que tipo de casa você poderia construir em uma propriedade
Faça sua pesquisa e descubra que estilo, tamanho e características específicas da casa estão na moda ou são comumente vendidas em sua região. Observe as novas casas sendo vendidas e tente imitar seus sucessos. Você pode ter que montar uma equipe com um designer e arquiteto para ter uma ideia realista do que você pode fazer com um determinado lote e orçamento.
- Tente planejar casas que vendem na faixa média a alta. O que isso significa é a quantia que uma família média seria capaz de pagar. Geralmente, isso significa entre cerca de US $ 200.000 e US $ 500.000, dependendo da sua área. Você quer essa faixa de preço porque vendem mais rápido, pois há a maior densidade populacional procurando por essas casas de médio porte. Pode ser muito menos ou muito mais, mas isso é quase a média.
- Em muitos casos, a casa deve ter três ou mais quartos e pelo menos dois banheiros completos.
Etapa 5. Entre em contato com os construtores sobre "casas de especificações
"Outra maneira de encontrar uma casa é simplesmente procurando uma lista de construtores em sua área. Ligue para todos e pergunte se eles têm alguma" casa especial "à venda. É assim que se chama uma casa nova sem proprietário real (diferente do construtor).
- O motivo pelo qual você deseja considerar a possibilidade de encontrar uma casa nova é simples. É novo, não há necessidade de renovações. Mostra-se muito melhor e você terá mais pessoas vindo para vê-lo do que em uma casa mais antiga. E as margens são maiores. Isso significa que as novas casas exigem um "prêmio". Se uma pessoa quer morar em uma casa nova, ela tem que pagar um preço mais alto. Quase como comprar um carro novo, só que não vai desvalorizar.
- Além disso, os novos bairros geralmente oferecem mais recursos e amenidades, como parques, riachos, trilhas para caminhada, etc. Eles são melhores com mais atualizações. Sua casa está cercada por novas casas agradáveis. Todos esses recursos combinados se somam e tornam mais fácil virar sua casa.
Etapa 6. Investigue ainda mais suas oportunidades favoritas
Com o tempo, você limitará sua pesquisa a algumas propriedades. Neste ponto, faça algumas pesquisas sobre cada construtor que você está considerando para ter certeza de que eles são confiáveis e irão terminar a casa de acordo com os padrões que afirmam, como bancadas de granito, carpete de 50 onças e outras especificações. Certifique-se de que eles façam um trabalho de qualidade e até mesmo inspecionem algumas das outras casas que construíram. Se eles não tiverem nenhuma outra casa construída para mostrar a você, tome muito cuidado.
Certifique-se de usar os dados do serviço de listagens múltiplas (MLS) para ver as tendências da vizinhança e os valores médios de casas semelhantes. Isso deve dar uma ideia do valor de mercado da casa. Vá para https://www.mls.com para usar o serviço
Parte 3 de 4: comprando a propriedade
Etapa 1. Considere os custos
Observe os custos do lote, as taxas do construtor e os custos de construção. Você também terá que levar em consideração as comissões, impostos sobre a propriedade e seguro, bem como o custo de financiamento do seu investimento. Some esses números usando números de seu construtor e projetos comparáveis. Você pode então usar esse total para comparar com um preço de venda estimado para determinar se pode ou não ter um lucro razoável na venda da casa.
Etapa 2. Depois de encontrar uma propriedade que seja um ótimo negócio, salte para ela
Se você souber, com base em comparações reais do MLS nessa área, que poderia trocá-lo por pelo menos $ 25.000 a mais, mova-se rápido!
Faça uma oferta imediatamente. Se for aceito, você ainda terá tempo para fazer sua pesquisa sobre o construtor e as condições da casa.
Na oferta, certifique-se de ter várias formas de sair do contrato, como "sujeito a financiamento". Se você tiver um problema e precisar sair e não incluir esse tipo de cláusula, não será capaz de sair se houver um problema. O mais comum é simplesmente "sujeito a financiamento até a data x". Se não conseguir fazer o financiamento até então peça uma prorrogação da data da condição
Etapa 3. Obtenha financiamento
Para realmente comprar a propriedade e começar ou continuar a construção, você terá que fazer um empréstimo. Para lançar uma casa, provavelmente você terá que fazer um empréstimo com uma alta taxa de juros, devido ao risco inerente envolvido na venda de uma casa. Em muitos casos, isso pode chegar a uma taxa anual de 10 a 12%.
Ter um bom histórico de crédito e pontuação pode ajudá-lo a obter uma taxa melhor, mas o empréstimo ainda será considerado arriscado por muitos credores
Etapa 4. Remova as condições da casa
Isso significa que você tem que tomar posse na data do contrato. Isso está acontecendo enquanto sua casa está sendo construída. Agora você pode falar com o construtor e escolher suas características e cores para o interior e o exterior da casa. Se você não tem experiência nisso, descubra se o construtor tem um profissional que possa consultá-lo.
Etapa 5. Conclua sua casa
Certifique-se de monitorar o trabalho do construtor conforme eles terminam a casa de acordo com suas especificações. Você pode querer consultar outros livros ou especialistas em acabamento da casa, especialmente para seus primeiros produtos. Você desejará adicionar acabamentos de luxo visíveis sem sacrificar muito do seu orçamento.
- Escolha texturas, tintas e materiais com "todas as cores neutras" e acabamentos que se adaptem a quase todos os gostos. Não escolha cores brilhantes para nada. Lembre-se de que você está "revirando" esta casa. Você está fazendo o interior para "outra pessoa". Não é o que você gosta, é o que a população em geral vai gostar, que são "tons neutros" por dentro e por fora.
- Se você não fizer mais nada, certifique-se de que a cozinha está perfeita. Este é o cômodo mais importante da casa para muitos compradores. Se isso já estiver bom, olhe para os banheiros a seguir.
Parte 4 de 4: Vender a casa
Etapa 1. Agora que sua casa está pronta, prepare-a para ser exibida
Livre-se de todo o seu lixo e de qualquer material de construção ou equipamento que esteja por aí. Esta casa estará à venda. Isso significa que deve ser "100% livre de desordem". Uma maneira simples de entender isso é ir a qualquer "casa de demonstração" em sua área e ver como eles fizeram o interior. Sua mobília, se você tiver alguma, não precisa ser tão boa ou tão sofisticada quanto poderia ser na casa de shows.
Não deixe nada à vista. Guarde tudo em armários, armários, gavetas, porão e garagem. Deixando a área de estar principal com aparência organizada. Não use muitos móveis também. Você não quer que os quartos pareçam ocupados. Também não monte muitas fotos ou imagens nas paredes. Você quer que tudo seja imaculado. Porque o seu comprador deseja uma "casa nova", não a transforme em uma "casa usada" para ele. Faça disso uma "casa de show" para eles
Etapa 2. Liste a casa
Você mesmo pode vendê-lo para economizar dinheiro ou listá-lo no MLS com um corretor de imóveis. O motivo pelo qual você gostaria de vender através do MLS é que existem milhares de corretores de imóveis em sua área que verão a listagem do MLS (serviço de listagem múltipla) e começarão a mostrar sua casa, talvez até "diariamente". Você terá muitos corretores de imóveis competindo para vender sua casa. Compare isso com "apenas você" tentando vendê-lo. Sim, você desistirá de uma comissão, mas isso pode ser contabilizado no preço de venda.
- Liste sua casa de forma competitiva dentro da área. No entanto, ao comprar a casa, você deve ter fechado um negócio e já antecipado que poderia revendê-la por pelo menos US $ 50.000 a mais com base nas condições reais de mercado e nas pesquisas que você fez.
- Não aumente o preço ou ela não venderá, e não a subestime e deixe dinheiro na mesa. Mas é melhor subestimar e não ser flexível com o preço pedido durante a negociação do que superestimá-lo e ninguém vir olhar para ele.
Etapa 3. Ao receber uma oferta, considere a situação com cuidado
Nunca, em nenhuma circunstância, entre em uma negociação em que você está trocando ofertas e para trás. Se eles lhe derem uma oferta, você deve sempre dizer a eles: "Vou pensar a respeito e retorno em uma hora". Tire algum tempo para pensar sobre isso. Não comece a negociar ofertas com um comprador sem levar pelo menos uma hora. Uma coisa que você pode fazer quando você está com o comprador e ele diz "que tal isso …", diga a eles: "ok, vou aceitar essa oferta e vou tomar um café e volto em um hora para te avisar ".
Isso é muito importante porque provavelmente eles não lhe ofereceram o suficiente e agora você deseja contrariar a oferta. O que você pode fazer é aproveitar essa hora para estruturar sua contra-oferta. Por exemplo, se a oferta deles for quase o que você deseja, mas não exatamente, volte e diga algo como "ok, aceitarei sua oferta, mas não vou deixar os eletrodomésticos". Eles podem concordar com isso, e isso perfaz os $ 5.000 que você teria perdido se tivesse entrado em uma negociação precipitada
Etapa 4. Vá em frente com a venda
O comprador da sua casa vai querer um prazo para "eliminar as condições". Geralmente, se você tiver uma oferta, o comprador será "sério" sobre sua casa. Se eles precisarem de uma extensão, dê-a somente se houver pouca ou nenhuma outra atividade. Mas se você ainda está recebendo muitas outras ofertas em sua casa, ou talvez sinta que não está fazendo um negócio tão bom quanto pensava inicialmente, não estenda a data da condição, tornando a oferta nula e sem efeito. Isso permitirá que você aceite sua oferta alternativa, que pode ser melhor e mais forte.
Geralmente, porém, você deseja se acomodar neste ponto para que o negócio seja bem-sucedido. Então, se eles querem trazer sua família pela terceira vez, deixe que eles venham ver
Etapa 5. Procure seu próximo projeto
Agora que o comprador removeu as condições, você pode começar a procurar um novo imóvel para comprar ou tentar encontrar outro para virar da mesma forma que você acabou de fazer. No dia em que eles tomam posse, você tem que estar "fora". Então, logo após eles tomarem posse, você receberá um grande e gordo salário com o lucro que obteve com a venda. Isto é, a menos que você transfira isso para a nova casa, você acaba comprando. Geralmente, é melhor deixar os lucros que você ganha em casa.
Não sacar e gastar o dinheiro. É melhor aumentar o efeito e permitir que seu dinheiro vá trabalhar para você na próxima compra do que desperdiçá-lo em compras e extravagâncias. Claro, compre para si férias fora do negócio por alguns mil dólares, mas deixe o resto desse lucro ir trabalhar para você na próxima casa ou em outro investimento onde você esteja ganhando ainda mais dinheiro
Pontas
- Esta é uma grande tendência. Mas isso também significa muita competição. Se você vai fazer isso, certifique-se de fazer algumas leituras sobre ele. No entanto, tenha em mente que a maioria dos programas, livros e materiais de venda de casas se concentra na venda de propriedades antigas e em dificuldades, algumas das quais podem precisar de reformas, e isso é um outro campo de jogo. É por isso que você deve considerar casas novas onde o construtor deseja apenas liquidar com uma pequena quantia de lucro. Alguns construtores querem apenas sair, ou "têm que sair" e venderão no ponto de equilíbrio.
- Se você recebe uma tonelada de pessoas que vêm ver sua casa, como em várias por dia, você pode estar subestimando o preço de sua propriedade. Você não obteria tantos, a menos que seu preço seja tão baixo que as pessoas pensem que é um ótimo negócio, e esse não é o seu objetivo. Seu objetivo é ter um "preço competitivo", mas ainda assim ter lucro.
- Tente encontrar o que eles chamam de empresa imobiliária de "taxa fixa". Eles obterão sua listagem no MLS mais popular em sua área, permitindo que outros corretores de imóveis comecem a vender sua casa. No entanto, eles cobram apenas uma "taxa fixa", o que muitas vezes permite economizar cerca de 40% em comissões de corretores de imóveis.
- Ao comprar uma casa, a menos que você já esteja familiarizado com o preenchimento de contratos e negociações, tente conseguir um advogado e / ou um corretor de imóveis para estar presente e trabalhar em seu nome. Sem eles, o vendedor pode tentar definir termos que podem acabar prejudicando você, e você pode nem saber disso. Portanto, você precisa de alguns profissionais experientes em sua equipe, aconselhando-o antes de assinar na linha pontilhada para comprar ou vender a casa.
Avisos
- Escreva um plano de ação com detalhes detalhados até o último item. Pese todos os prós e contras. Como isso afetará sua vida doméstica, você tem uma família em quem pensar, como isso afetará seu trabalho e você pode arcar com quaisquer custos inesperados para carregar a propriedade até que possa revertê-la?
- Este é um esboço básico de como isso é feito. Você estará lidando com grandes quantias de dinheiro e estará sob algumas condições que podem custar-lhe muito dinheiro se cometer um erro. Em outras palavras, tenha muito cuidado. Isso é destinado a pessoas que estão dispostas a fazer sua lição de casa, pontuar seus "i's" e cruzar todos os seus "t's". Não para aqueles que vão estupidamente se apressar e "improvisar". Lembre-se de que há muita coisa em jogo nessas negociações.
