Lançar uma casa envolve comprar uma casa de custo relativamente baixo (geralmente uma execução hipotecária), consertá-la e vendê-la com lucro. É um empreendimento que acarreta vários riscos, bem como algumas recompensas potencialmente lucrativas. Também é necessário muito trabalho para preparar uma casa para o mercado. Se você está interessado em vender uma casa, mas não tem muito dinheiro para pagar a entrada, existem outras opções que lhe permitirão entrar no mercado de lançar uma casa.
Passos
Método 1 de 6: avaliando suas finanças
Etapa 1. Avalie sua tolerância ao risco
Lançar uma casa para obter lucro envolve uma série de custos, incluindo o pagamento da entrada, hipoteca, pagamento de juros, impostos sobre a propriedade, custos de fechamento de imóveis, inspeções, autorizações e taxas de empreiteiros. Esses custos aumentam rapidamente e a casa invertida pode não ser vendida com lucro. Antes de decidir se vai em frente com o lançamento de uma casa, você deve se perguntar:
- O que você fará se a casa não vender imediatamente? Seria possível usar a casa para aluguel, por exemplo? Se você não tiver um plano de backup razoável caso algo dê errado com a venda da casa invertida, convém reavaliar seus planos.
- Os lucros potenciais compensam o risco de uma perda considerável? Em 2015, as casas com preços abaixo de US $ 50.000 tiveram retornos negativos. Por outro lado, casas com preços de $ 100.000 - $ 200.000 geraram um retorno bruto médio de 44%. Lembre-se de que vender uma casa na qual você nunca morou também pode envolver pesados pagamentos de impostos, o que pode diminuir consideravelmente sua margem de lucro.
- Seus parceiros de investimento podem resistir ao risco de uma perda potencial?
- Você fez sua pesquisa sobre os mercados imobiliários locais, custos de remodelação e licenças? Para ter uma experiência bem-sucedida na venda de uma casa, você precisa se informar sobre os preços locais das casas, distritos escolares, empreiteiros responsáveis e regulamentações imobiliárias.
Etapa 2. Considere sua capacidade de fornecer "capital de suor" e o valor desse trabalho
A equidade de suor se refere à quantidade de valor que você pode agregar à sua casa devido ao seu próprio trabalho. Por exemplo, se você é um carpinteiro habilidoso ou um encanador licenciado, talvez possa realizar alguns dos reparos domésticos sozinho. Isso reduzirá suas despesas gerais e a quantidade de dinheiro que você precisa pedir emprestado.
- Certifique-se de levar em consideração a quantidade de tempo que passará trabalhando na casa virada. Seu tempo também tem valor, e virar uma casa às vezes pode levar meses de trabalho. Considere se outras maneiras de gastar seu tempo podem ser mais lucrativas ou mais agradáveis.
- Mais importante ainda, os sócios que colocam a aposta financeira consideram que seu patrimônio líquido tem algum valor? Em caso afirmativo, qual é o valor em comparação com seu dinheiro vivo?
- Certifique-se de cumprir todos os regulamentos locais ao realizar reparos domésticos por conta própria. Discuta seus planos com um advogado imobiliário ou com o conselho regulador local se precisar de aprovação para qualquer construção ou reparo.
Etapa 3. Conheça sua pontuação de crédito
Se você não tiver dinheiro para comprar uma casa virada, precisará contrair um empréstimo para cobrir os custos iniciais. Não importa quem é o seu credor - um parceiro, um banco ou um credor privado - você terá que demonstrar que tem a capacidade de reembolsar o seu empréstimo. Sua pontuação de crédito reflete seu histórico de crédito, sua capacidade de pagar seus empréstimos e a carga geral de sua dívida. Quanto melhor for sua pontuação de crédito, maiores serão as chances de conseguir um empréstimo a uma taxa de juros acessível.
- Existem alguns sistemas diferentes de classificação de crédito, mas em geral sua pontuação de crédito será um número entre 300-850. Quanto mais alta for sua pontuação, melhor será seu crédito.
- Você pode obter um relatório gratuito com sua pontuação de crédito a cada 12 meses, visitando
Etapa 4. Melhore sua pontuação de crédito
Se sua pontuação de crédito for muito baixa para que você possa garantir empréstimos para um empreendimento de lançamento de uma casa, você pode querer melhorar sua pontuação de crédito. Isso pode levar algum tempo, mas pode valer a pena no longo prazo. Além disso, quanto melhor for sua pontuação de crédito, mais provável será que você seja capaz de resistir a uma perda potencial com a reviravolta. Para melhorar sua pontuação de crédito, você pode:
- Pague suas dívidas em tempo hábil. Se você não tem um bom histórico de pagamento de suas dívidas, não será capaz de garantir um empréstimo decente para uma casa virada.
- Mantenha a carga geral de sua dívida a um mínimo. Evite manter o saldo do cartão de crédito, se puder.
- Só tenha linhas de crédito quando for absolutamente necessário. Não tenha mais cartões de crédito do que necessita no seu dia-a-dia.
- Proteja sua identidade. Monitore suas transações de cartão de crédito e sua classificação de crédito para se certificar de que sua identidade não foi roubada por um ladrão ou hacker. Tome precauções de segurança razoáveis para proteger suas informações. Por exemplo, não faça login em seu sistema de banco on-line, a menos que esteja em uma rede segura e protegida por senha.
Etapa 5. Converse com um consultor financeiro
Um consultor financeiro será capaz de analisar sua situação financeira atual e ajudá-lo a determinar quanto risco você pode assumir como parte de um investimento para virar uma casa. Um consultor financeiro também pode ajudá-lo a criar um plano para cobrir suas despesas, mesmo que a venda de sua casa demolida demore muito ou precise de reparos extras.
Etapa 6. Faça um plano de negócios
Para virar uma casa com sucesso, você terá que tomar suas decisões com base na lógica e na pesquisa, não em suas emoções. Antes de começar o processo de encontrar um credor e comprar uma casa, é aconselhável ter um plano de negócios sólido. Este plano deve mantê-lo no caminho certo para fazer um investimento inteligente, bem como fornecer confiança aos seus potenciais credores e parceiros de que você pode obter lucro. Seu plano de negócios deve incluir:
- Um preço máximo de compra da casa que você lançará.
- Uma lista de bairros em demanda onde você direcionará sua pesquisa. Preste atenção especial aos distritos escolares, segurança do bairro e proximidade de comodidades como lojas e transporte público.
- Um custo máximo de reparos e remodelações que você pode pagar.
- Uma lista de empreiteiros licenciados, confiáveis e acessíveis, que podem realizar reparos com êxito.
- Uma estimativa razoável para o valor após o reparo (ARV) da casa invertida. O ideal é que o preço de venda inicial não seja superior a 70% do ARV doméstico.
- Uma noção de quem é seu comprador e o que ele deseja. O seu comprador provavelmente será um casal de aposentados? Um jovem empresário? Um casal com filhos? Dependendo do bairro, seus compradores potenciais podem querer coisas muito diferentes em uma casa. Considere quem será o seu provável comprador e o que ele pode precisar de sua casa. Por exemplo, se você está pensando em vender uma casa em um bairro com um ótimo distrito escolar, pode considerar uma reforma que tenha crianças pequenas em mente.
- Um comprador específico. Em alguns casos, você pode conseguir alinhar um comprador antes de virar a casa. Nesse caso, seus riscos são muito menores, assim como seus custos indiretos.
- Um plano sobre como reembolsar o empréstimo se algo der errado. Não vire uma casa a menos que você possa pagar suas despesas, mesmo que algo dê errado com sua venda. Por exemplo, você pode ter um comprador falhando, ou você pode descobrir um problema com a fundação da casa. Crie uma margem de erro em seu plano de negócios e faça um brainstorm de possíveis maneiras de resistir a um atraso na venda da casa ou a despesas inesperadas.
Método 2 de 6: Encontrar um parceiro
Etapa 1. Localize um parceiro de investimento
A forma mais comum para os adeptos da casa inexperientes entrarem no mercado é encontrar um parceiro de investimento. Isso é especialmente importante para aqueles que não têm dinheiro para o pagamento inicial ou para os reparos iniciais. Um parceiro de investimento fornecerá parte ou todo o dinheiro inicial em troca de uma parte dos lucros.
Você pode considerar encontrar um parceiro que tenha muito dinheiro líquido, mas nenhum interesse em fazer o trabalho braçal para comprar ou reformar uma casa. Enquanto seu parceiro fornecerá o dinheiro, você fornecerá o know-how e a mão de obra
Etapa 2. Rede ativamente
Para encontrar um parceiro de investimento, você deve desenvolver uma série de contatos pessoais e profissionais em sua comunidade. Divulgue que você tem interesse em realizar uma oportunidade de investimento com um parceiro. Algumas maneiras de localizar parceiros em potencial incluem:
- Pesquisando investidores imobiliários ativos. Entre em contato com investidores imobiliários experientes e bem-sucedidos que possam considerar arriscar com você.
- Aderir a um Clube de Investimento Imobiliário. Muitas comunidades locais têm seções locais de clubes de investimento imobiliário. Depois de entrar, você terá acesso a moradores que podem compartilhar seus interesses e entusiasmos.
- Entrando em um grupo Meetup. Os grupos Meetup são clubes sociais que às vezes têm temas específicos, incluindo imóveis. Use um grupo Meetup para estender sua rede social.
- Espalhar a palavra entre familiares e amigos. Discuta o seu sonho de lançar casas com quem já faz parte da sua rede social, como família, amigos e colegas de trabalho. Eles podem colocá-lo em contato com outras pessoas que compartilham seus interesses ou que desejam investir em imóveis.
- Criando seu próprio clube de investimento imobiliário. Se o seu bairro ainda não tem um clube de investidores imobiliários, você pode formar sua própria divisão. Anuncie no Craigslist e por meio de sites de encontros para encontrar pessoas com interesses semelhantes.
Etapa 3. Consulte um advogado
Quando você entra em uma parceria de investimento, é importante que você não confie apenas em acordos verbais. Certifique-se de que todas as transações sejam refletidas em um contrato assinado. Consulte um advogado comercial ou imobiliário para garantir que ambas as partes estejam satisfeitas com o acordo. Certifique-se de treinar com antecedência:
- Quem cobre quais custos
- Como os lucros serão divididos
- Quem cobrirá potenciais dívidas e responsabilidades
- Quem vai realizar tarefas específicas (como a contratação de empreiteiros)
- Observe as leis de segurança que regulam a promoção de investimentos, bem como a possibilidade de ações judiciais de investidores se os eventos não ocorrerem conforme planejado
Etapa 4. Faça um acordo de cada vez
Algumas parcerias imobiliárias funcionam espetacularmente; outros falham completamente. Não se feche em uma parceria de longo prazo antes de saber o quão bem você trabalha com seu parceiro. Em vez disso, escolha uma casa de cada vez e avalie se sua parceria tem potencial para ser forte e duradouro. Leve em consideração se o retorno financeiro funcionou ou não conforme o esperado.
Método 3 de 6: Como garantir um empréstimo de dinheiro duro
Etapa 1. Pesquise os credores de dinheiro duro
Um emprestador de dinheiro duro é uma empresa que toma dinheiro emprestado de pessoas físicas a uma taxa de juros e empresta esse dinheiro a outras pessoas físicas a uma taxa de juros muito mais alta. Existem muitas empresas que se especializam no financiamento de investimentos imobiliários, como casas invertidas. Use sua rede social ou diretórios da Internet para localizar um emprestador de dinheiro duro em sua área.
Etapa 2. Reconhecer os custos adicionais dos empréstimos de dinheiro duro
Um empréstimo de dinheiro duro é provavelmente o tipo mais fácil de empréstimo para quem está entrando em casa pela primeira vez e não tem muito dinheiro líquido. No entanto, também é uma das opções mais arriscadas. As taxas de juros de empréstimos de dinheiro duro tendem a ser muito mais altas do que as hipotecas bancárias típicas em 8-15%. Isso pode cortar seriamente em seus lucros potenciais de uma casa virada.
Etapa 3. Reúna seus documentos financeiros
Antes de um emprestador de dinheiro duro lhe emprestar o dinheiro, você terá que fornecer informações importantes sobre sua estabilidade financeira, bem como seus planos para inverter a casa. Eles provavelmente vão querer examinar seus registros fiscais, classificação de crédito e recibos de pagamento. Tenha seus documentos em mãos para demonstrar ao seu credor que você é uma oportunidade de investimento que vale a pena para ele.
Etapa 4. Pague uma taxa inicial de 2-10%
Outro custo adicional dos empréstimos de dinheiro duro é a taxa inicial, geralmente chamada de "pontos". A maioria das taxas está entre 2% e 10% do custo da hipoteca da casa que você vai lançar. Esse dinheiro fornece ao seu credor alguma segurança e serve como uma demonstração de sua viabilidade financeira.
Etapa 5. Vire a casa rapidamente
A maioria dos empréstimos de dinheiro duro limita-se à compra e reabilitação de propriedades ou construção e pode durar de seis a 24 meses. Os empréstimos de dinheiro duro não são adequados para investimentos de longo prazo devido às altas taxas envolvidas. É melhor usar empréstimos de dinheiro duro em propriedades que você poderá reverter rapidamente para garantir que não está pagando taxas de juros altíssimas.
Método 4 de 6: Como garantir um empréstimo privado
Etapa 1. Considere um credor privado
Um credor privado é um indivíduo com dinheiro líquido de sobra que está disposto a emprestar dinheiro a uma taxa de juros predeterminada. Ao contrário de um parceiro imobiliário que divide os lucros com você, um credor privado simplesmente cobra uma taxa de juros antes de fornecer o dinheiro. Em muitos casos, as taxas de juros de um credor privado são menores do que as de um credor de dinheiro duro. No entanto, pode ser mais difícil encontrar um credor privado.
Etapa 2. Toque em sua rede social para credores
Em muitos casos, você pode encontrar um credor privado por meio de sua própria rede social. Se você souber de um parente, amigo ou colega de trabalho que tem dinheiro líquido por aí, pode pedir esse dinheiro emprestado e pagar juros. Em um cenário ideal, todos ganham: seu credor poderá ganhar alguns juros extras e você poderá lucrar com sua casa invertida.
Etapa 3. Esteja ciente dos riscos potenciais
Se você pretende obter um credor privado, certifique-se de que você e o seu credor estão cientes dos riscos potenciais desta transação. Considere o que pode acontecer se você não lucrar com a reviravolta da casa. Você ainda poderá fazer seus pagamentos de juros? Pense em suas opções antes de procurar um credor privado. A fim de preservar seu relacionamento com essa pessoa, você terá que retribuí-la em tempo hábil.
Etapa 4. Lembre-se de que a confiança é a chave
Não tire proveito de um credor privado se quiser continuar a trabalhar com ele. A confiança é o ingrediente principal dos empréstimos privados, e você deve demonstrar que pode cumprir sua parte no trato. Se você for bem-sucedido, seu credor privado pode estar disposto a ajudá-lo a financiar futuros investimentos imobiliários.
Método 5 de 6: Como garantir um empréstimo bancário
Etapa 1. Solicite um empréstimo ao seu banco
É menos provável que essa opção ocorra durante sua primeira experiência de virar uma casa, mas vale a pena tentar. Se você tiver um bom crédito e um plano de negócios sólido, seu banco poderá lhe conceder um empréstimo para comprar uma casa para vender. Essas taxas de juros provavelmente serão mais altas do que uma hipoteca típica com um pagamento inicial de 20%, mas provavelmente serão mais baixas do que muitos empréstimos de dinheiro duro.
É mais provável que um banco empreste fundos para construção se você puder fornecer uma garantia clara sobre a propriedade
Etapa 2. Discuta seu plano de negócios com seu banco
Se você tem alguma esperança de obter um empréstimo bancário, precisará de um plano de negócios sólido como uma rocha. Certifique-se de discutir sua pesquisa com seu banco para ver se eles o consideram um investimento que vale a pena.
Método 6 de 6: usando seus próprios ativos
Etapa 1. Avalie seus ativos atuais
Mesmo que você não tenha muito dinheiro para vender uma casa, ainda pode ter ativos que podem ajudá-lo a obter linhas de crédito para comprar uma casa de baixo custo para vender. Examine sua própria casa, suas contas de aposentadoria e suas linhas de crédito para ver se alguma delas pode ser usada para um pagamento inicial.
Etapa 2. Toque em seu IRA
Um IRA (Conta de Aposentadoria Independente) é um veículo de aposentadoria. Existem sérias penalidades fiscais para retiradas de dinheiro antes dos 59,5 anos. No entanto, há exceções para compradores de casas pela primeira vez. Você pode usar até $ 10.000 do seu IRA para comprar uma casa. Discuta essa opção com seu consultor financeiro para ter certeza de que está usando o dinheiro de maneira adequada e que não incorrerá em penalidades.
Lembre-se de que retirar dinheiro de seu IRA pode prejudicar o potencial de crescimento a longo prazo dessa conta de aposentadoria. Cuidado com os riscos envolvidos em diminuir suas contas de aposentadoria muito cedo
Etapa 3. Considere uma linha de crédito de capital próprio
Uma linha de crédito de home equity (ou HELOC) é uma opção potencial para você se você já possui um imóvel. Um HELOC fornece uma fonte rápida de dinheiro, e você só precisa pagar juros sobre o dinheiro emprestado do HELOC. Por exemplo, você pode ter um HELOC que vale $ 75.000. Mas se você pedir $ 10.000 desse valor, pagará apenas juros sobre o valor de $ 10.000.
- Tenha muito cuidado com o seu HELOC: se não pagar o empréstimo em tempo hábil, corre o risco de perder a sua casa.
- Esteja ciente de que as taxas de juros HELOC podem ser mais altas do que os empréstimos de credores privados.
Etapa 4. Considere o uso de cartões de crédito
Os cartões de crédito são outra fonte de dinheiro rápido, contanto que você planeje pagá-los muito rapidamente. As taxas de juros dos cartões de crédito podem ser muito altas, de 18 a 20%. No entanto, você não está colocando nenhum de seus outros ativos em risco, como faria com um HELOC. Você pode considerar o uso de cartões de crédito para compras de menor valor durante a virada de uma casa, como para comprar materiais de construção em uma loja de artigos domésticos.
Pontas
- Sempre faça as contas antes de tomar uma decisão de investimento. Preço de seu tempo e trabalho também.
- Esteja ciente de que pode ser possível obter um melhor retorno de outras maneiras, como usar seu tempo para trabalhar em turnos extras ou investir seu dinheiro extra no mercado de ações. Trate os imóveis como apenas uma entre muitas opções: não se feche no mercado imobiliário antes de pensar bem sobre isso.
Avisos
- Também é extremamente importante ser totalmente transparente com seus investidores e dizer a eles que há uma chance possível de eles perderem dinheiro com a sua transação. A honestidade é a melhor política, especialmente quando você está investindo o dinheiro de outras pessoas.
- Esteja ciente de que, ao levantar dinheiro para qualquer tipo de empreendimento no qual pretenda usar esse dinheiro para fins de investimento, você deve estar em estrita conformidade com as normas federais e municipais. Certifique-se de consultar seu advogado antes de começar a arrecadar dinheiro para qualquer empreendimento de lançamento de casa.
- Não trate a reviravolta como um esquema para enriquecimento rápido. Embora possa ser lucrativo, há enormes riscos envolvidos. A reviravolta também é lucrativa apenas quando os investidores investem muito tempo e energia em pesquisas imobiliárias e melhorias na casa.
- Não corte cantos. Contrate empreiteiros licenciados e segurados que tenham uma boa reputação. Sempre tenha sua propriedade completamente inspecionada. Obtenha licenças antes de empreender reformas. Ignorar essas etapas pode resultar em mais custos no futuro.
